세입자가 한 번 더 계약을 연장할 수 있도록 보장해주는 제도예요.
2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 포함된 내용입니다.
계약갱신청구권은 주로 임대차 계약에서 사용되는 법적인 개념입니다. 간단히 말하면, **임차인(세입자)**이 계약이 끝나기 전에 계약을 연장할 수 있는 권리를 의미합니다. 예를 들어, 주택 임대차 계약이 끝날 때 임차인이 원하면, 계약을 계속 이어갈 수 있는 권리를 가질 수 있다는 것입니다.
이 권리는 임차인에게 거주 안정을 제공하고, 갑자기 이사를 가야 하는 부담을 덜어주는 중요한 법적 장치입니다.
📌 한 줄 요약:
세입자가 원하면, 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리!
(단, 법에서 정한 조건에 해당해야 해요)
예를 들어볼게요
- A씨가 2023년 6월에 전셋집을 계약 (2년)
- 원래는 2025년 6월에 나가야 하지만
- 계약갱신청구권을 쓰면 → 2027년 6월까지 2년 연장 가능!
✅ 어떤 조건일 때 쓸 수 있나요?
- 2020년 7월 31일 이후 계약한 세입자
- 계약기간이 끝나기 6개월~2개월 전 사이에 연장 의사 표시해야 함
- 임대인이 거절할 수 있는 특별한 사유가 없을 경우
계약갱신청구권의 종류
계약갱신청구권에는 크게 묵시적 갱신과 합의 갱신 두 가지 방법이 있습니다. 각 방법을 쉽게 설명해드릴게요!
1. 묵시적 갱신 (자동으로 계약이 연장되는 경우)
묵시적 갱신은 말 그대로 자동으로 계약이 연장되는 경우입니다. 임차인이 계약이 끝나기 전에 특별히 "계약을 더 이상 하지 않겠다"는 의사를 전하지 않으면, 계약이 자동으로 연장되는 방식이에요.
- 예를 들어, 2년 계약이 끝날 때 임차인이 아무 말 없이 계속 살고 있으면, 계약은 자동으로 연장되는 거죠.
- 물론, 임대료가 인상될 수 있는 경우도 있기 때문에, 이 부분은 계약서에 따라 다를 수 있습니다.
2. 합의 갱신 (임대인과 임차인이 다시 합의하는 경우)
합의 갱신은 임차인과 임대인이 계약을 연장하기로 합의하는 경우입니다. 계약이 끝날 때, 둘 사이에 새로운 조건을 논의하고 합의하여 계약을 갱신하는 방식입니다.
- 예를 들어, 임차인이 "계약을 계속하고 싶어요"라고 요청하고, 임대인이 "좋아요, 하지만 임대료는 조금 올려야 해요"라고 합의하면 계약이 연장되는 방식입니다.
- 임대인은 되도록 합의 갱신을 하는게 좋아요.
- 임차인은 묵시적 갱신이 더 좋을수도 있어요.
🚫 이런 경우 집주인이 갱신을 거절할 수 있어요
- 본인 또는 가족이 직접 거주해야 할 때 (실거주 목적)
- 세입자가 계약 내용을 위반했을 때 (예: 월세 안 냄, 불법 행위 등)
- 철거·재건축 등 불가피한 경우
👉 특히 "실거주 목적"이라는 이유로 거절하는 경우 거짓일 경우 문제가 될 수 있어요.
(최근 실제로 세입자 승소 사례 많음)
집주인이 올릴 수 있는 전세/월세 금액은?
계약갱신청구권을 썼을 때는
임대료(보증금 또는 월세)는 기존 금액의 5%까지만 인상 가능해요.
(지자체 조례에 따라 더 낮은 곳도 있음)
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
➡ 딱 1번만! (1회 사용 가능)
Q2. 2020년 전에 계약했는데 지금도 쓸 수 있나요?
➡ 최초 계약이 2020년 7월 31일 이전이라도,
해당 계약이 갱신되면서 계속 이어졌다면 사용 가능성 있음.
다만 복잡하니 꼭 법률 상담 권장.
Q3. 구두로 말하면 되나요?
➡ 원칙적으로는 구두도 가능하지만, 문자나 카톡, 내용증명 등으로 남기는 게 안전합니다.
계약갱신청구권의 법적 규정
한국에서는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 권리가 있습니다. 이 법은 주택 임대차 계약에 대해 세입자의 권리 보호를 강화하는 법입니다.
- 일반적으로 2년 계약이 끝난 후, 임차인은 한 번 더 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가집니다. 다만, 임대인이 특별한 사유(예: 본인이 거주하려는 경우)가 없으면, 계약을 거절할 수 없습니다.
- 계약 갱신을 원할 때는 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요청해야 합니다.
결론
계약갱신청구권은 세입자에게 중요한 법적 권리로, 임대차 계약이 끝난 뒤에도 계약을 연장할 수 있는 기회를 제공합니다. 묵시적 갱신은 계약이 자동으로 연장되는 방식이고, 합의 갱신은 임대인과 세입자가 조건을 다시 정하여 계약을 연장하는 방식입니다.
이러한 권리는 거주 안정을 보장해주며, 임차인이 갑작스러운 이사나 계약 종료로 어려움을 겪지 않도록 돕는 중요한 법적 장치입니다.
📌 꼭 기억하세요!
- 갱신청구는 계약 종료일 6개월~2개월 전에 해야 합니다!
- 기간을 놓치면 자동으로 다음 계약 협상이 들어가게 돼요.
- 되도록 문서로 증거를 남기세요!
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